Inflación en dólares en ladrillos: cuánto “duele” el sueño de la casa propia
El desarrollo y construcción de inmuebles es una actividad de la economía real que no escapa al impacto que causa en los costos la inflación en dólares. En solo cuatro meses, los consultores miden subas de hasta 80 por ciento.
En solo cuatro meses, el costo en dólares de construcción de un departamento promedio básico aumentó hasta un 80%, según referentes del mercado inmobiliario, dato que no escapa al análisis de desarrollistas, constructores y quienes están interesados en acceder a la vivienda propia.
A este escenario se aproxima Ariel Venneri, consultor económico financiero y fundador de Grupo Mahe, y pone la situación en contexto: “Los precios de los inmuebles vienen de atravesar casi cuatro años de caída, por lo que se encontraban en niveles de piso similares a los de 2010/2011. Es decir, inusualmente, el ajuste se aplica con precios en mínimos. Es por esto que el incremento de precios resulta inevitable, sea cual sea el escenario”, remarca Venneri.
El referente de Mahe anota que el informe de abril de costos de construcción de Reporte Inmobiliario, marcó un incremento del 26% en dólares solo entre febrero y marzo, y del 80% acumulado desde diciembre.
Ante este panorama la pregunta que se formula el consultor es qué va a pasar con los precios? “La respuesta, aunque suena raro, es simple: sin importar cuál sea el escenario, van a aumentar. Aunque la afirmación suena temeraria, en realidad no lo es, ya que se da con los precios un fenómeno bastante inusual. En las últimas décadas, al momento que se toman medidas de ajuste ortodoxo (devaluación del dólar, recesión), los precios de los inmuebles siempre se encontraban en valores altos, y las medidas adoptadas generaban una paulatina o brusca caída, según el contexto y magnitud del ajuste”.
En esta ocasión, sin embargo, los precios de los inmuebles vienen de atravesar casi cuatro años de caída, con lo cual el incremento de precios resulta inevitable, sea cual sea el escenario. En tal caso, Venneri consigna dos posibilidades:
-Si el Gobierno reacciona y toma medidas para frenar la inflación en dólares, y transita un sendero de recuperación, los precios van a aumentar por la mayor demanda de inversores que ven mejoras en el panorama macroeconómico y un escenario de precios demasiado bajos (como ya se empezó a observar hacia finales del año pasado).
-Si el Gobierno no toma nota de la poca sustentabilidad de los indicadores económicos positivos ni corrige los desequilibrios existentes, los precios también subirán, no ya por la mayor demanda, sino por la sencilla razón de que, ante un incremento de costos de la magnitud de la registrada a hoy, no podrá ser soportado por ningún desarrollador, a riesgo de fundirse.
“Esto no quiere decir que, en un mercado tan atomizado como es el inmobiliario, no sigan habiendo oportunidades interesantes para comprar, pero ¡atenti! con esto habrá que ser muchísimo más prudente a la hora de evaluar cada oportunidad ya que el riesgo de mayores costos, paralización de obras e insolvencia del desarrollador será notoriamente mayor”, acota el referente de Mahe.
Índice por metro cuadrado.
El “Índice del M2 Real” correspondiente al pasado mes de marzo para la ciudad de Buenos Aires se incrementó en un 1,47% con relación al mes anterior de acuerdo al cálculo que realizan la Universidad del CEMA y la empresa inmobiliaria RE/MAX Argentina en conjunto con Reporte Inmobiliario.
Con relación al precio del mismo mes del año pasado, el metro cuadrado general de venta de departamentos usados del conjunto de unidades de uno a tres ambientes en CABA se apreció en un 7,51%. Con relación a enero de 2020, mes de inicio de la serie, el valor actual se ubica un 14,8% por debajo.
Tomando la cantidad de ambientes, en las compraventas de monoambientes se registró un precio por m2 de 1.941 dólares, mientras que el valor de cierre de las unidades de dos y tres ambientes fue de 1.863 U$S/m2 y de 1.835 U$S/m2, respectivamente.
Cuánto cuesta
construir en Córdoba.
Construir una casa promedio demanda un presupuesto que ronda los $ 100 millones y el costo por metro cuadrado llega a $ 995.414,37. El dato surge del último informe del Instituto de Estadísticas y Costos (IEC) del Colegio de Arquitectos de la Provincia de Córdoba (CAPC) –publicado por el diario La Voz del Interior–, y que periódicamente actualiza ese indicador clave para los profesionales del sector construcción.
El IEC, dirigido por las arquitectas Soledad Salgado y Verónica Bariña, trabaja con un modelo de simulación referencial para una vivienda unifamiliar estándar de 130 metros cuadrados, construida en planta baja con tres dormitorios, baño, estar comedor, cocina, lavadero, toilette y garaje.
El informe discrimina el monto de obra total ($ 99.062.514,54), los honorarios profesionales y conducción técnica ($ 7.405.644,29), el precio por metro cuadrado básico de obra más honorarios ($ 818.958,84) y el costo por metro cuadrado de obra más honorarios, cargas sociales e impuestos ($ 995.414,37).
